News: Mieterhöhungsverlangen durch den Vermieter: Tatsächliche Wohnfläche zählt!

Mit Urteil vom 18.11.2015 – Az.: VIII ZR 266/14 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass es für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete stets auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt.

Nie maßgeblich ist die im Vertrag genannte Wohnungsgröße, auch wenn diese von der tatsächlichen Größe abweicht.

Zum Sachverhalt:
Der Mieter bewohnte eine 5-Zimmer-Wohnung. Die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche betrug 156,95 qm. Tatsächlich betrug die Wohnfläche jedoch 210,43 qm.

Der Vermieter trat an den Mieter heran und verlangte die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Zur Begründung wurde angeführt, dass eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bis zur Kappungsgrenze (hier 15 %) berechtigt sei, weiter sei eine Erhöhung deswegen gerechtfertigt, da die vertraglich vereinbarte Wohnfläche tatsächlich um 33,95 Prozent abweiche. Der Mieter stimmte lediglich der Erhöhung bis zur Kappungsgrenze zu.

Die Entscheidung des BGH:
Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Für einen Vergleich der Ortsüblichkeit und Angemessenheit der Miete spielt nur der objektive Wohnwert eine Rolle. Dabei ist es also unerheblich, welche Vereinbarungen hinsichtlich der Wohnungsgröße zwischen den Mietparteien bestehen. Wäre diese nämlich von Bedeutung, würden bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht die tatsächlichen Gegebenheiten bewertet, sondern fiktive Vereinbarungen.

Gleichwohl muss der Vermieter aber auch bei Erhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße die sog. Kappungsgrenze beachten. Der Vermieter darf danach Zustimmung zur Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren nur um 20 Prozent verlangen, in Städten bei denen der Wohnungsmarkt angespannt ist sogar weniger (beispielsweise Berlin: 15 Prozent).

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Stand: 16.12.2015

     

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